Une rétroactivité douteuse qui illustre l’urgence du problème logement

J’ai lu par-ci par-là qu’un décret du 5 mars n°2012 305 foulait l’air de tout quelques principes fondamentaux du droit au pied….et je me demandais pourquoi.

Pas pourquoi la non rétroactivité de la loi, ça je l’ai parfaitement appris durant mes cours de Droit, non plutôt pourquoi y faire échec alors que le temps a prouvé qu’à part in mitius en matière pénale elle était un principe sensé et qui a fait ses preuves ? Comment, également.

Comment ? C’est facile. Par un tour de passe-passe juridique pas si commun mais néanmoins aisé à mettre en place : annoncer dans un article 75 de la loi de finances de l’année (applicable au 1er janvier 2012) qu’un décret fixera prochainement les nouveaux plafonds Scellier, ceux qui permettront de réduire la spéculation autour des nouveaux biens à construire. Et en faisant ensuite paraître ce décret quand bon vous semble car la loi organique donne une certaine latitude au gouvernement dans ce cas.

C’est douteux, mais ça n’en reste pas moins légal même si beaucoup trouveraient cela inadmissible.

Pourquoi ? C’est autre chose.

Ces nouveaux plafonds au m² réduiront nettement l’attractivité du Scellier (une fois de plus, on ne compte plus), ce qui n’est pas qu’une mauvaise chose : ils profiteront davantage aux ménages moyens qu’aux investisseurs certes, mais c’est important pour redorer le pouvoir d’achat.

C’est également important en période d’élection. Si l’urgence se situe à mon sens plutôt ici, ce qui explique que cette petite botte secrète ne sorte que maintenant, elle est aussi partie intégrante de la nécessité de repenser l’entier système d’aides à l’investissement, et donc l’attractivité du logement neuf. Pour endiguer la construction irréfléchie, la spéculation dans les zones trop tendues et tous ces problèmes que l’on reproche au Scellier sans vouloir le faire mourir ouvertement.

À partir du 6 mai prochain espérons que les candidats s’engageront sincèrement sur ce point.

Un bon article trouvé en quelque secondes sur internet (et dont voici le lien) permettrait à n’importe qui de se rendre compte que sur l’immobilier aussi, comme sur une foule d’autre sujets, les candidats à l’élection présidentielle qui aura lieu dans quelque semaines ont leur avis. Sont-ce pour autant de vrais avis ? J’en doute…la plupart ont un air de promesses qui ont déjà eu leur occasion de n’être pas tenues.

Corinne Lepage ou Eva Joly tiennent à un encadrement législatif rigoureux des loyers, à des normes écologiques plus contraignantes et à une vaste politique de rénovation - normal, car c’est leur boulot, et finalement ce pourrait être la seule note de renouveau apportée au débat électoral (les écologistes se veulent d’ailleurs des énergies nouvelles pour la France, mais l’espoir est plutôt mince de les voir un jour alimenter les convictions) ; Lepen ou Dupont-Aignan continuent d’ardemment vouloir recentrer les aides d’état sur les Français désireux de devenir propriétaires et favoriser, après une certaine période d’occupation, les locataires pour l’accession à la propriété de leur logement social - proposition dont je doute que nous ayons un jour des nouvelles fraîches ; Bayrou, ma foi, dit en substance et au peuple de manger de la brioche - car bon nombre de logements continuent d’être inoccupés (ce qui est intolérable) et il faudrait les occuper (ce qui serait plus tolérable) - tout en sanctionnant les abus quand il y en a. Elle est fraîche ma salade, achetez-en !

Les deux candidats principaux, ne faisons pas mine que le sort du premier tour n’est pas d’ores-et-déjà joué (il semble en tout cas que toutes les télés s’accordent à l’avouer, même si elles tentent de maintenir le suspens sur la participation de Mariiiiiiiiiiiiiiiiiine au second tour), ont sur l’immobilier chacun leur vieille ritournelle. Hollande veut comme tout socialiste récitant son manuel plus de logements sociaux et un encadrement accru des loyers (j’ajoute que Mélenchon est d’accord, ce qui achève de donner à ces propositions INÉDITES leur caractère indéniable de propositions de gauche). Sarkozy quant à lui n’a semble-t-il même pas pris le temps de lire les quotidiens économiques ou les bulletins officiels parus ces derniers mois : il croit encore que sa politique budgétaire saura soutenir la construction et qu’un encadrement des loyers à l’allemande (comme tout ce qui semble à la mode dans notre politique nationale), c’est-à-dire quasi inexistant, pourra résorber le mal logement et l’érosion du patrimoine de ceux qui en ont encore un.

Ce qui est sûr, c’est que le renforcement de la loi SRU est la non-idée principale qui concerne le logement social, la reprise de la construction le mensonge phare du logement neuf (Sarkozy veut également accorder plus de baux longue durée sur les terrains à bâtir inoccupés appartenant à l’État), et la mise aux normes environnementales la coûteuse initiative pour redorer à moindre coût (comment ça c’est un paradoxe ? ? ) le parc immobilier ancien.

Difficile alors de se projeter dans l’immobilier en 2012. Déjà car on n’est jamais certain du résultat d’une élection. Ensuite car on n’est jamais certain que celui qui sera élu sera le même que celui qui faisait campagne quelques mois auparavant. Enfin car en suggérant tout et rien de nouveau (en tout cas rien qui ne soit basé sur la continuation de quelque chose de concret qu’aurait commencé à mener le gouvernement actuel), on ne suggère pas grand chose…sinon son impuissance.

Pour l’État français, il semble que rien ne soit impossible. En tout cas pas pour le gouvernement en place qui, fort de son silence forcé pendant les deux mois interminables des primaires au PS qui l’ont relégué au second plan de la vie politique (une horreur, de leur propre aveu impartial), continue de batailler sur tous les fronts.

Car Nicolas Sarkozy, président-sortant-futur-candidat-en-campagne dont le mandat est entaché de coquilles, est semble-t-il LA solution à tous les maux de la république. Et le premier mal, c’est le budget.

Et les Français.

Et la croissance.

Trois premiers maux, en fait, et finalement d’un antagonisme que les médias peinent à cacher et dont la résorption dépend d’une dimension économique dans laquelle nos vaillants protecteurs ont du mal à s’orienter.

Faut-il favoriser l’équilibre budgétaire et revisiter l’ensemble des avantages et mécanismes incitatifs, pour une fiscalite 2012 pour un immobilier, un pouvoir d’achat et des populations en difficulté moins protégés mais de manière à tendre vers les critères de Maastricht et à regagner une crédibilité bancaire et commerciale en Europe et sur la scène internationale ? Oui, et pour cela un coup de rabot s’impose qui met un frein net à l’intervention de l’état et à ses politiques sociales.

Faut-il continuer d’aider ceux qui en ont le plus besoin ? Certainement, mais n’y a-t-il pas un cruel manque de cohérence à conserver d’une main le crédit d’impôt pour les investissements réalisés dans la résidence principale des séniors ou des personnes handicapées, en retirant de l’autre l’avantage Censi-Bouvard destiné au même public ?

Faut-il soutenir la croissance ? Probablement, c’est ce qu’il faudrait mais force est de constater que ce n’est pas là que l’urgence se situe et que de facto la baisse de l’interventionnisme étatique revient à injecter moins d’argent dans la machine.

Alors les belles paroles, selon lesquelles les prix du logement s essoufflent, qu’acheter est encore envisageable tout comme le Scellier n’est pas mort s’il y a signature dans la précipitation avant le 31 décembre, ou que la promotion immobilière devrait reprendre toute seule du poil de la bête au vu des carences du financement bancaire selon un mécanisme obscure…ces assertions me semblent ridicules et je leur donne peu de crédit.

En réalité les pouvoirs publics s’embourbent dans le marasme des réformes successives, cherchant à courir tous les lièvres et à nourrir le budget à tous les râteliers. Sans réelle homogénéité dans leur action. Il faut redresser la France alors on coupe dans les budgets, mais il faut continuer d’aider le pouvoir d achat et donc de financer, tout en sachant que le financement ne devrait pas aller dans des politiques publiques qui ne présentent aucun intérêt pour la croissance immédiate…en fait, il faut surtout montrer qu’on agit, faire semblant et se hâter, et surtout ne pas avouer son impuissance.

Parions qu’en cas d’alternance en mai 2012, d’ici là les mécontentements et les indignés auront raisonné dans le dialogue politique et que les nouveaux acteurs recevront cette exigence : en finir avec l’action unilatérale et la langue de bois.

actiondiscrete:

Le sujet de la semaine? C’est le mouvement des indignés. Après s’être durablement installé en Grèce, en Espagne, en Italie et aux Etats-Unis, la France est désormais confrontée à cette révolte anticapitaliste. Mais qu’en est-il réellement de ce phénomène de société? Enquête, révélations et même reportage.

Voilà un petit moment que je ne suis pas venu intervenir sur Le Blog Immo, et certains des abonnés ont fait montre de leur désir d’en savoir un peu plus, en ce début de second semestre 2011, sur l’état général du marché immobilier en France.

Un bref bilan sans substance nous forcerait à faire le même constat que l’ensemble des observateurs : le logement français ne va pas très bien. Les ventes chutent et le pouvoir d’achat est au plus bas, quid de l’avenir ?

L’embellie des taux en mai ou l’annonce de la signature du 100 000ème Prêt à Taux Zéro + a beaucoup de mal à masquer les affres du neuf et les carences du Scellier en perte de vitesse. Le blog Le Cercle du quotidien économique Les Échos hésite même à trancher entre effet d’aubaine et effet d’annonce pour ce succès relatif du nouveau PTZ+ dont se vante le gouvernement. En concluant que le mécanisme de crédit récemment renforcé permet tout de même d’amortir une partie de la hausse des taux dans le neuf et les conséquences de l’étiquette énergétique pénalisante dans l’ancien, Ludovic Huzieux peine quand même à être optimiste.

Je parlais à l’instant du Scellier en ralentissement : voilà un autre indicateur de l’impuissance des autorités. Il faut dire que le mécanisme vedette des investisseurs dans le neuf n’aura supporté que 37% des achats en 2011 selon les estimations, contre 50% les années précédentes. Cet insuccès passager, en plus de susciter les inquiétudes des professionnels et des élus, légitime les coups de rabot successifs que ces derniers lui assènent de plus bel. L’heure est aux économies et à la campagne présidentielle, pas au maintien des valeurs sûres (ou du moins moins incertaines que les autres).

Je lisais par-ci par-là de bons exemples d’actions publiques destinées à endiguer l’inflation, de part et d’autre du globe. À Pékin par exemple, les prix baissent…étonnant ! Ce que ferait la municipalité d’une des villes les plus peuplées au monde serait impossible pour nos maires autosuffisants ? Je cite :

En février, la Municipalité de Beijing a mis en place une série de quinze mesures, dont des restrictions à l’achat frappant les résidents migrants et des accomptes plus élevés pour les seconds achats, dans l’espoir de calmer davantage encore le marché de l’immobilier.

Ces politiques devraient freiner les transactions immobilières dans la capitale de 50% cette année, d’après l’agence immobilière Centaline Property Agency Ltd.

Ce que nous rapporte french.china.org.cn dans un article, c’est qu’en fait là-bas les autorités ont réfléchi à des solutions péremptoires et pratiques pour faire chuter les prix…et de 50% ! Excusez du peu, je trouve que leur foi fait chaud au coeur et je ne vois pas pourquoi nous ne pourrions pas faire la moitié de ce chemin. Pékin n’est d’ailleurs pas la seule ville à l’avoir suivi, et force est de constater que le succès de ces politiques n’est pas loin.

Dresser des perspectives sur le marché immobilier aujourd’hui n’est pas facile et spéculer très loin de mes prétentions.

Mais peut-être qu’en alertant la conscience populaire, il sera possible d’alerter indirectement ceux qui ont le pouvoir de bien agir…

Quel Candide je fais !

Ce petit billet-ci résume assez bien le gap entre le poids de la profession et la réputation ternie dont ses agents bénéficient : http://www.defiscalisationderobien.com/agents-immobiliers—faut-il-leur-faire-confiance—9052011.php.

Au programme : que les salariés des agences dénoncent également les dérives qu’ils ne maitrisent pas (cf. billet précédent et plus généralement tous les articles du blog de Ninon), que la prise de conscience d’une nécessité de rétablir (ou d’établir) une confiance entre les contribuables et les professionnels semble émerger, que les plus hautes autorités commencent à songer à y penser…

…alors que les prospects quant à eux, continuent seulement de réclamer des previsions immobiliers fiables et des relations commerciales loyales….un article qui a, sans être technique, le mérite de mettre des mots sur les points qui sans conteste animeront l’immobilier mondial en 2011.

Ce n’est pas trop tôt ! Nous souffrons tous, conseillers et experts, de cette réputation surfaite et désolante.

La loi Hoguet date de 1972 et fixe les conditions d’exercice des professions d’agents immobiliers, de mandataires en vente de fonds de commerce et d’administrateurs de biens (gérants d’immeubles et syndics de copropriété) : autant dire qu’elle est cruciale pour le secteur, comme la LOLF pour les finances publiques.

Cette semaine, Ninon Ingrid, une agent immobilier dont je suis régulièrement les analyses éclairées sur son blog, nous apporte des éclaircissements sur le témoignage d’un de ses lecteurs :

En substance, cette loi quarantenaire est aujourd’hui obsolète et met bon nombre de bâtons dans les roues des acheteurs/vendeurs/intermédiaires, peu important la bonne ou mauvaise foi/volonté qu’ils mettent dans leur rôle respectif.

Voici le dernier commentaire :

Une agence immobilière aide souvent à réaliser un rêve, mais parfois, elle n’y parvient pas tant les obstacles à franchir peuvent être importants à chaque vente. Souvent, je répète : je suis agent immobilier, pas magicienne et je me heurte, malgré ma bonne foi, et comme mes confrères, aux règles obsolètes qui régissent la profession. Je rappelle que la Loi HOGUET date de 1972 (bientôt 40 ans). Depuis, le monde a évolué et surtout internet est venu bouleverser la donne. L’actuelle réglementation est actuellement périmée car elle ne prévoit pas les nouvelles pratiques des consommateurs (vendeurs et acquéreurs) qui utilisent internet pour contourner une agence, pourtant légalement mandatée en exclusivité. Il est donc possible de conclure que même si l’exclusivité apparaît être le meilleur moyen actuel pour une agence de s’assurer les contacts clients, et donc une vente, cette méthode ne donne, pour autant, pas une assurance à 100% que la vente se fera par l’intermédiaire de l’agence. En effet, la durée de l’exclusivité (3 mois au maximum), ainsi que la possibilité de stopper cette dernière à tout moment après les 3 premiers mois, constituent une faille importante. Nombreux sont les propriétaires ayant confié une exclusivité à mon agence qui m’informent avoir reçu un dimanche la visite d’un particulier leur demandant de stopper l’exclusivité avant de signer un compromis de vente en leur faveur. Certains vendeurs refusent l’arrangement proposé, d’autres cèdent. Dans ce dernier cas, comment l’agence peut-elle prouver que le contact direct a été réalisé pendant la période d’exclusivité? Ce point reste difficile.

Vous pouvez retrouver l’intégralité de l’article sur le blog l’immobilier révélateur de la nature humaine.

Merci Ninon de nous donner toujours ces nouvelles de l’envers du décor !

…est moins creuse qu’il n’y paraît.

La France des propriétaires, c’est celle dévoilée par notre plutôt très cher et surtaxé de favoritisme Président : celle où les Français sont tous propriétaires de leur logement et heureux d’y vivre sans le souci du lendemain. Pour autant, cette vision s’il en est doit être triplement tempérée, pour ne pas dire refroidie.

Tous les Français ne pourront pas être propriétaires lorsqu’il rendra les armes en mai 2012 car le pouvoir d’achat est en berne, les taux du crédit remontent et les prix de l immobilier sont au plus haut depuis les pics de 2008. Les propriétaires ne seront pas non plus tous français, en témoigne la fuite des biens les plus luxueux des quartiers les plus prisés vers le patrimoine de riches familles étrangères. Mais plus grave enfin, c’est plus une France de multi-propriétaires et de locataires perpétuels que Nicolas Sarkozy aura achevé de parfaire durant son inestimée mandat.

Le blog Agoravox, dans son récent article sur l’ISF ou le cadeau de Sarkozy, explique mieux que je ne saurais le faire les tenants de la pitoyable réforme que M. Baroin a pris sur lui de soutenir et d’entériner il y a peu. Cela consiste principalement en la suppression de la première tranche d’imposition (avec la possibilité de faire échapper à l’assiette de l’ISF, grosso modo, aujourd’hui un bien d’une valeur de 2 millions d’euros contre 1.25 millions auparavant) et en un rabaissement du taux d’imposition de la plus haute tranche de 1.8% à 0.5%. Si les 300000 personnes concernées (les plus riches pauvres de France, ceux dont le patrimoine déclaré était trop cher à leur insu puisqu’ils l’avaient hérité sans donner leur avis) par cette nouvelle niche fiscale déplorent le fait que la résidence principale continue d’être incluse dans l’impôt de SOLIDARITÉ sur la fortune, tous les observateurs un tant soit peu impartiaux s’accordent à dire que le dispositif fiscal est neutralisé en faveur de personnes qui ne sont pas les plus dans le besoin.

Le but à l’origine ? Négocier une taxation des plus values immobilieres réalisées lors de la revente de sa résidence principale (à partir d’une certaine valeur tout de même), en la compensant par sa sortie de l’assiette de l’ISF. Les deux idées étaient lancées, il fallait commence quelque part. Et aujourd’hui que la première réforme est passée, sans que la résidence principale ne soit sortie (disons qu’elle a les pieds, la tête, les bras et le tronc dehors mais elle n’est pas sortie “juridiquement” - entre aristotélisme et bureaucratie chinoise) de l’assiette de l’ISF, nous pouvons légitimement douter de la mise-en-œuvre de la seconde.

Même la FNAIM, qui doit certainement avoir une carte de l’UMP dans sa besace, est satisfaite de cet aménagement de l’ISF mais quand même. De quoi mettre la puce à l’oreille !

Bref, tout cela montre que les premiers concernés par les réformes ne sont pas ceux qui en ont le plus besoin lorsqu’il s’agit d’immobilier. C’est un secteur très fermé et comme le notait justement la fois dernière notre “payasan du bon sens”, qui décidément me paraît plutôt sympathique, c’est une chasse gardée par l’État et les foyers les plus aisés : les nouveaux accédants devront passer par papa et maman, s’endetter 30 ans et se satisfaire d’une petite surface s’ils veulent s’engouffrer par la porte de derrière et donner une réalité tangible aux grandes élucubrations du Président (cf. billet précédent).

Alors bien sûr, de grandes choses sont faites pour renouer avec de beaux concepts tels que la très en vogue mixité sociale (avec un Scellier BBC face Tour Eiffel en plein Paris, ce qui prête à rire), l’encore plus en vogue développement durable (avec la réforme des normes environnementales ayant entraîné un rabot des aides fiscales) ou la traditionnelle mais passe-partout espérance (que le prix des logements va baisser avec certitude, peut-être)…mais à mon sens et je peux me tromper, tout ceci masque davantage l’impuissance de nos dirigeants à endiguer une déconnexion incontestable entre l’immobilier et le portefeuille des Français.

Cela fait beaucoup de parenthèses, mais sans rappels à notre courte mémoire tant plébiscitée par les politiques je doute qu’avoir un point de vue dégagé des mutations fiscales soit possible…et les déclarations toutes neuves des fleurons du parti présidentiel sur un éventuel abandon du bouclier fiscal sont de biens belles paroles à nos oreilles et ont tôt fait de faire oublier les faits.

Alléger l’ISF est un fait. Le pouvoir d’achat au plus bas en est un autre. Le bouclier fiscal protégeant les gros patrimoines encore un autre. Le supprimer n’est pas un fait, mais une poudre aux yeux sympathique distribuée sur fond de prospection électorale. La fin de la bulle immobiliere en 2011 est tout aussi hypothétique, même si cette spéculation est destinée non à récolter des voix, mais à récolter des lecteurs de quotidiens économiques. En bref les faits sont là, nous sommes las, mais les actions du gouvernement sont ailleurs. Ne parlons pas de ses intentions.

Allons-y Guéant, jouons au Guaino et peut-être profiterons-nous de la Bettencourt de route.